해외 리츠 재간접펀드의 현황과 전망

1. 개황

지난 해 급등세를 보였던 해외 리츠 재간접펀드는 올들어 해외 주식펀드와 함께 단기간 자금이 급속도로 유입되며 주식과 채권을 대체하는 제3의 투자 자산으로 급부상했다. 그러나 미국과 글로벌 리츠는 연초 이후, 일본 리츠는 3월말 이후 조정을 받고 있는 모습이다. 설상가상으로 7월 말 재차 불거진 미국의 서브프라임 모기지 사태에 큰 타격을 받으며 단기간 폭락세를 보이자 우려의 목소리가 높아 지고 있다. 이에 글로벌리츠 및 리츠재간접펀드 현황과 향후 전망에 대해 살펴본다.

2. 해외 리츠 시장

FTSE社에서 발표한 자료에 따르면 글로벌 리츠시장 규모는 2007년 4월말 기준으로 약 874조원. 그 가운데 42.5%로 가장 높은 비중을 차지하고 있는 미국의 리츠시장 규모는 371조원에 달하고 유럽은 192조원, 아시아태평양 지역은 311조원의 시장 규모를 가지고 있다.




세부 투자권역 별로 살펴보면 아시아지역 리츠시장의 경우 호주와 일본, 홍콩이 각각 3분의 1씩 차지하고 있고 유럽시장은 영국이 44%, 프랑스 14%, 네덜란드 13% 등의 비중을 가지는 것으로 조사됐다.




3. 국내 설정된 해외 리츠재간접 펀드 현황

리퍼 글로벌에서 제공하는 2006년 글로벌 리츠 펀드의 지역별 성과를 살펴보면 미국 리츠 펀드는 2006년 1년간 36.73% 상승했던 것으로 나타났다. 같은 기간 유럽은 49.36%, 호주 및 일본도 각각 33.20%, 76.50%의 높은 상승률을 기록했다. 작년 한해 글로벌 리츠 시장이 고수익을 거두면서 국내에도 해외 리츠에 투자하는 리츠 펀드들의 출시가 본격화 됐다. 그러나 연초 후 리츠 펀드의 성과는  홍콩을 포함한 일부 아시아지역을 제외하고는 대부분  10%이상의 손실을 기록하고 있다. 이는 리츠 펀드의 주가를 결정하는 주요 요인이 임대수익이기 때문에 금리 인상에 따른 상대적인 배당수익 감소와 차입비용 증가에 따른 이익 감소 우려에 악영향을 받으며 하락세를 보였다.

 

2006년 말 1조 4,544억에 불과했던 국내설정 해외 리츠 펀드 수탁고는 불과 3개월 만에  5조1,233억원으로 급증했다. 그러나 단기 급등에 따른 조정과 미국의 비우량주택담보대출 부실여파에 악영향을 받은 글로벌 리츠 펀드의 최근 성과가 줄줄이 마이너스로 돌아서자 5월말 이후 환매세가 증가하는 반면 신규 유입은 줄어 들어 전체 수탁고는 감소세를 보이고 있다.



 
4. 국내 설정된 해외 리츠 재간접펀드 수익률

운용기간 1개월 이상, 운용규모 100억원 이상인 해외 리츠재간접 펀드의 최근1개월 수익률을 살펴 보면 ‘맥쿼리IMM글로벌리츠재간접클래스A’가 3.49%의 가장 높은 수익률을 기록했다. 최근 1개월 글로벌 리츠 펀드는 이익을 내고 있는데 반해 일본을 포함한 아시아 지역의 리츠펀드는 손실을 기록하는 등 대조를 이루고 있다.

리츠 펀드 성과가 가장 안 좋았던 기간은 최근 3개월로 대부분의 펀드가 -8%에서 -21% 사이의 큰 폭의 손실을 기록하고 있다. 이는 5월말  있었던 각국의 금리인상 조치와 함께 서브프라임모기지 부실 우려 등이 악재로 작용해 상장된 리츠 가격에 악영향을 미쳤기 때문이다.

반면 1년 성과를 살펴보면 아시아 지역의 리츠 펀드의 성과는 아직까지도 평균 20%에 가까운 고수익을 올리고 있다. 이와는 대조적으로 연초 후 성과는 대부분 펀드가 작년 급상승에 따른 부담으로 조정을 받고 있다. 여기에는 신용경색 우려 및 금리 인상에 따른 상대적 배당수익 감소와 리츠의 차입비용 증가 부담 등으로 투자 심리가 급랭했던 것이 급락의 주요 원인으로 작용했다.

그러나 최근 미국과 유럽은행이 신용경색 사태의 확산을 막기 위해 막대한 유동성을 공급하면서 불안한 심리를 진정시키려는 노력을 보이자 저가 반발 매수세가 유입되며 글로벌 리츠 펀드의 1개월 성과는 플러스로 돌아섰다.








5. 리츠 펀드 수익과 위험 분석

리츠 펀드는 지난 6년간 꾸준히 상승추세를 보이고 있다. 그러나 단기적으로 최근 서브프라임 모기지 부실 사태에 악영향을 받으며 급락 한 후 조정을 받고있다.



2007년 8월 31일을 기준으로 최근 10년 동안의 리퍼글로벌 펀드유형별 성과 추이를 살펴보면 리츠의 수익률이 타 자산대비 높다는 것을 확인할 수 있다.



2006년도 한 해만 살펴보더라도 리츠 펀드는 안정적인 임대료 수입을 바탕으로 연평균 3.5%가 넘는 배당수익을 실현하고 있다.



-리츠 펀드와 주식/채권/부동산 직접투자 펀드의 수익과 위험 분석
 
리퍼의 글로벌 리츠 펀드와 주식, 채권,부동산 직접투자 펀드의 10년간 유형 평균 수익률 및 변동성(표준편차)을 비교해 본 결과,  리츠는 주식펀드보다 위험은 작은 반면 수익률은 높게 나타난다.

그러나 최근 1년만 놓고보면 상황은 크게 다르다. 리츠가 주식펀드보다 수익률 위험 양측면에서 저조한 것으로 조사됐다. 이는 최근 서브프라임 모기지 부실 사태에 따른 악재가 반영되면서 변동성이 더욱 커진 반면 수익률은 급락한 데 따른 것이다.

이는 리츠처럼 유동성 환금성이 부족한 자산은 단기투자를 하면 어느자산보다 위험할 수 있다는 것을 의미한다. 그러나 장기투자 시 리츠 펀드는 주식보다 낮은 위험을 가지고 있을 뿐 아니라 성과 측면에서도 주식에 버금가는 고수익 상품임을 알 수 있다.




6. 리츠 펀드와 주식/채권과의 상관성 

최근 7년간 FTSE EPRA/NAREIT Global지수와 MSCI AC World 및 JP Morgan Global GBI 지수의 월간 수익률을 이용해 리츠와 주식, 채권 간의 수익률 상관관계를 측정한 결과 각각 0.58과  -0.21로 측정됐다. 주식과 리츠는 같은 방향으로 움직이는 경향이 있지만 상관성은 크지 않다는 뜻이다. 특히 채권은 리츠와 음의 상관관계를 나타내므로 오히려 반대방향으로 움직일 수 있다는 것을 의미한다. 따라서 리츠는 주식과 채권의 움직임과는 별도로 움직인다고 볼 수 있으며 주식과 채권 이외에 리츠에 자산을 배분하는 것은 위험을 낮추는 효과가 있다고 할 수 있다.



리츠와 주가지수와의 상관성

2000년1월2일 부터 2007년 8월31일 동안의 FTSE EPRA/NAREITS 지수와 MSCI 각국지수의 일별수익률을 이용해 상관관계를 측정한 결과 글로벌 리츠 지수와 각 국가의 주가지수와 상관성이 0.6 미만으로 작게 나타났다. 이는 리츠에 투자하는 것이 주식과 다른 별개의 상품 군에 투자하는 것을 의미한다. 다시말해 리츠는 주식과 함께 분산투자 자산으로 활용 가능하다는 것을 시사한다.





[제로인 이수진 펀드애널리스트 : www.funddoctor.co.kr]