7. 글로벌 부동산 증권 시장의 약세 원인과 전망

글로벌 리츠시장은 2월말부터 시작된 조정이 아직도 지속되고 있는 상황이다. 7월 말 미국 서브프라임모지기 부실의 심각성이 드러나면서 부동산 경기 침체 우려와 서브 프라임 시장에 투자한 기업들의 잠재적 불확실성  및 시장 참여자의 심리적 불안은 리츠 자산가격 하락을 부채질 하고 있다.

그러나 8월 중순 미국과 유럽중앙은행의 적극적인 개입으로 신용경색 위기가일단락 되면서 리츠 펀드는 소폭 상승세를 기록하기도 했다. 최근 폭락이 시장상황에 비해 과도하게 나타남에 따라 오히려 저가매수의 기회로 인식됐기 때문으로 풀이된다.

연초 대비 상업용 부동산 시장의 기초경제산업여건은 견고하게 상승하고 있으며 경제성장에 따른 상업용 부동산 수요는 지속될 것이라는 전망이 지배적이다. 또한 건축비용 상승으로 부동산 공급이 제한적일 것이기 때문에 수급상황도 곧 개선될 것이라는 견해가 다수의견이다.

이번 서브프라임 모기지 사태는 투자자들에게 안전자산에 대한 선호 욕구를 높이는 계기를 제공했다. 이에 따라 채권이나 상대적으로 자산 가격 등락폭이 작고 안정적인 임대수요가  있는 우량한 부동산 물건에 대한 관심이 더 높아질 것으로 예상된다.

특히 대형오피스 빌딩, 복합용도건물, 호텔, 할인점, 아울렛, 쇼핑몰, 클리닉, 스포츠센터 등 상업용 부동산과 상가, 오피스텔 등의 수익형부동산으로의 자금 유입은 이어질 것으로 예상된다. 국내에 설정된 리츠 재간접펀드는 주택보다 상가용 부동산 투자비중이 압도적이라는 현실을 감안할 때 서브프라임 부실과 직접적인 관련성이 작다. 따라서 단기적인 침체에도 중장기적으로는 리츠 재간접펀드의 전망은 여전히 긍정적이라고 볼 수 있다.





8. 세부 지역별 전망

미국

-하락요인
서브프라임 모기지 사태 확산으로 인해 미국 주택가격이 하락하고 주택지표 부진에 신용대출이자 연체율이 급등하면서 리츠시장이 폭락세를 보였다. 장기 채권금리가 급등하며 REITs의 배당수익률 매력도가 떨어지는 등 악영향을 받았다.

-전망
호텔, 아파트를 제외하고 오피스, 쇼핑몰, 산업용, 헬스케어 부문의 임대료는 상승 중이다. UBS는 최근 상승한 금리와 보수적인 성장치를 반영하더라도 향후 1년간 부동산지수의 총수익률이 21%에 달할 것으로 전망했다.

유럽

-하락요인
미국이 지난 2월 고점을 찍고 현재까지 20%가까이 하락하자 4월까지 꾸준히 오르던 영국 부동산도 15%이상 하락하며 유럽 부동산지수 하락세를 주도했다. 설상가상으로 스페인 상업용 부동산 시장이 과잉공급으로 하락세를 보였고 올 1월 리츠를 도입한 영국시장의 리츠 배당수익률이 미국 리츠의 2/3에 불과하다는 사실이 뒤늦게 알려지면서 시장에 악영향을 미쳤다. 또한 영국과 독일에서 리츠 제도를 도입 실시하는 과정에서 신규 유상증자로 리츠 펀드가 초과공급 상태를 보였던 것도 리츠 가격 하락에 영향을 미쳤다.

-전망
유럽 중 가장 큰 시장인 영국은 급격한 조정으로 현재 순자산가치대비 21%할인되어 거래돼 있어 상당히 저평가 된 상태로 평가 받고 있다. 미국과 달리 유럽경기가 최근 10년 중 최고 호황을 누리고 있어 상업용 부동산시장 전망은 여전히 낙관적이다.


일본

-하락요인
가파른 상승에 대한 차익실현 차원과 더불어 서브프라임 문제의 재점화로 안전자산 선호, 일부 헷지펀드의 신용 불안과 함께 개별 리츠의 잇따른 증자로 수급상황 악화 되면서 하락세를 보이고 있다. 여기에 5월말 이후 일본 10년 국채금리가 주요 선진국 금리의 급등에 영향을 받아 단기 급등하는 모습을 보인 것이 결정적 영향을 미쳤다. 다시 말해 금리 상승이 일본 리츠 배당수익률의 상대적 매력을 떨어뜨렸다는 의미이다.

-전망
일본 리츠시장은 지난 2005년 하반기 일본주식 시장의 강세, 2006년 6월 ORIX JREITs(8954)의 선관의무 위반, 2007년 2월 중국의 긴축정책 그리고 최근 미국의 서브프라임 모지지로 인한 미국경기둔화 가능성에 따른 주식시장의 급락 등으로 4차례의 큰 조정이 있었다. 각 시기의 하락폭을 완전히 만회하는 데는 짧게는 1.5개월에서 길게는 7개월이 걸렸던 것으로 조사됐다. 이같은 과거 하락폭과 기간을 고려할 경우 최근 서브프라임모기지 우려로 인한 급락을 회복하는 데는 6개월 이상의 기간이 소요될 것으로 전망된다.
그러나 중장기적으로 봤을 때 일본 금리의 상승 원인이 기초경기여건 개선에 따른 경기 호전에 있다는 점에서 긍정적이다. 또한 향후 3년간 신규 오피스 빌딩 공급은 낮은 수준으로 유지되고 있지만 경기회복과 맞물려 도쿄 도심5개구의 공실률이 2%대로 낮아지는 등 오피스 빌딩 시장의 타이트한 수급 등을 감안할 때 부동산 경기전망도 긍정적이다.

9. 맺음말

글로벌 리츠 펀드는 개별 국가의 주가지수 움직임과는 상관관계가 작으면서 지난 10년간 연평균 10%를 웃도는 고수익을 낸 매력적인 투자 자산이다. 그러나 올해 서브프라임 모기지 부실사태와 같은 단기 악재를 경험 할 경우 그 손실폭 또한 주식 펀드를 능가하는 변동성을 보인다는 것도 앞서 살펴 볼 수 있었다.

그러나 글로벌 리츠는 지난 10년간 꾸준히 상승세를 보이고 있으며 신규 시장의 확대로 거래량과 투자 가능 종목도 증가되고 있다. 여기에  안정적인 배당수익과 리츠 자산 가격 상승에 따른 자본이득을 추구 할 수 있다는 점과 주가지수와 상관성이 작아 전통적인 투자대상인 주식과 채권 이외의 제3의 투자수단으로 손색이 없는 상품이다.다만, 리츠는 분산투자 및 장기 투자를 통해 위험을 최소화 할 때 비로소 안정적인 투자 자산으로 의미가 있다는 것을 최근의 하락세가 여실히 보여주고 있다.

또 서브프라임 모기지 사태와 함께 작년 가파른 상승에 대한 부담으로 조정을 받는 과정에서 △리츠 가격이 저평가 되었다는 점과 △리츠의 장기 수익률을 결정짓는 실물경기가 밝다는 점,  △리츠가 투자하는 대상이 주로 상업용 부동산이라는 점에서 하반기 글로벌 리츠의 반등을 기대해 볼 수 있을 것이다. 따라서 장기 전망을 긍정적으로 신뢰하고 있는 투자자라면 성급한 환매를 자제하고 장기적인 관점에서 기다리는 자세가 필요하다.

[제로인 이수진 펀드애널리스트 : www.funddoctor.co.kr]