부동산 펀드가 호황을 누리고 있다. 제로인 자료에 따르면 10월 초, (제로인 유형 기준) 부동산 펀드의 총설정액은 25조 9천억원을 돌파했다. 펀드 시장의 불황에도 불구하고 부동산 펀드에 돈이 몰리고 있는 까닭은 주식시장이 침체되고 저금리 기조가 계속되면서 부동산 펀드가 대체 투자처로 부상하고 있기 때문이다. 3년 전 107조를 넘었던 주식형 펀드의 총설정액이 최근 87조 수준까지 하락한 것도 이를 반증하고 있다.

2013년 10월 1일 까지 총 568개 25조 9천574억원의 부동산 펀드를 조사한 결과, 부동산 펀드의 규모는 초창기인 2004년 7월 초 6개 1442억원에 불과했던 것에 비해 설정액 기준 9년 사이 180배나 증가했다. 그 펀드 수도 94배나 늘어났다.



소유형 기준 부동산임대펀드는 185개(10조8,810억원)로 가장 큰 비중(42%)을 차지하고 있었고, 부동산대출채권(PF형)펀드가 230개(10조2,191억원), 글로벌부동산펀드는 76개(3조4935억원)에 달했지만 리츠재간접펀드 총55개(6,934억원), 부동산개발펀드는 22개(6,704억원)에 불과했다.

대유형 기준 국내와 해외형을 비교해보면 국내부동산형 펀드는 437개 설정액 기준 21조 7,705억원 (84%)인 반면 해외부동산형 펀드는 131개 4조 1,869억원으로 나타났다.

마찬가지로 사모와 공모형 역시 사모부동산형 펀드가 501개 23조 7,737억원으로(91%) 부동산 펀드의 대부분을 차지하고 있었다.

 

          2) 부동산 펀드 추이

<표 2>에서 보듯이 부동산 펀드의 총설정액은 여타 다른 유형의 펀드들과 달리 첫 부동산 펀드 상품이 판매된 2004년 6월 이래 꾸준히 증가 추세에 있다. 지난 10월 1일, 부동산 펀드의 총설정액은 25조 9,574억원으로 지난해 10월 초와 비교하면 1년새 3조 281억원(13.21%) 증가했다. 3년간 매년 13~18% 사이의 꾸준한 성장률을 보이고 있으며 최근 주식형 펀드의 설정액 감소 추세를 고려할 때 현재 부동산 펀드의 성장은 주목할 만하다.
 

소유형 기준으로 좀더 살펴보자. <그림 1>을 참조하면 2013년 1월초, 처음으로 임대펀드가 설정액 기준 대출채권펀드(PF)를 앞지르기 시작했다. 과거 대출채권펀드(PF)가 압도적이던 부동산 펀드에서 임대펀드가 167개 9조 9,007억원으로 성장하며 올해 초 이후로 현재까지 설정액 기준 1위 자리를 꾸준히 차지하고 있다.
 

이는 거시적으로 볼 때 국내 부동산 펀드 구조가 점차 선진국화 되는 과정을 밟고 있는 것으로 분석된다. 임대형 부동산 펀드의 경우는 업무용 혹은 상업용 부동산을 매입하고 임대하는 방법으로 운용되기에 안정적인 소득을 기대할 수 있다. 특히 부동산 처분 시 부동산 가치가 증대한다면 자본소득도 노릴 수 있기에 미국이나 일본 등 부동산 펀드가 우리나라보다 발달한 나라들은 대출채권펀드 보다 임대펀드가 그 비중이 높은 것을 알 수 있다. 또한 부동산 경기 침체에 따른 PF 개발사업의 위축도 임대펀드의 비중을 높이는데 한 몫 했다. 게다가 정부가 부동산 시장 임대 활성화를 위한 펀드 세제지원을 확대하면서 관련 펀드의 비중이 늘어가는 것으로 추정된다.





          (2) 부동산 펀드 펀드 수 추이
 

<표 3>에서 보듯이 부동산 펀드 수는 설정액의 성장과 비례해 지속적인 증가 추세에 있다. 지난 10월 1일, 부동산 펀드의 총 펀드 수는 568개로 지난 해 10월과 비교해볼 때 71개(14.29%)   증가했다. 3년 동안 설정액과 비례해 5~14%의 꾸준한 성장세를 보이고 있으며 최근 1년 동안 펀드 수가 71개나 증가하며 2013년 들어 신규 펀드들이 대거 설정됨과 동시에 그 수가 크게 증가하는 추세이다.

최근 3년간 부동산 펀드의 펀드 수 추이를 보면 다음과 같다.


소유형 기준으로 살펴보면 설정액 추이와 비슷한 흐름을 보이고 있다. 2004년 부동산 펀드 판매 이후 대출채권펀드가 가장 많은 펀드 수(230개)를 현재까지 차지하고 있으나, 최근 임대펀드(185개)의 강세로 그 격차가 많이 좁혀진 상태다. 이 추세가 지속될 경우 2~3년 이내 임대펀드에게 설정액에 이어 펀드 수마저 추월 할 것으로 조심스럽게 예상해본다.

한편 <그림 2>에서 공모펀드와 사모펀드의 추이를 보면 최근 부동산 펀드의 성장은 곧 사모부동산 펀드의 성장과 직결하고 있다는 걸 알 수 있다. 소유형과 상관없이 모든 공모펀드는 그 수가 감소하거나 유지되는 수준을 보이고 있으며 반면 사모펀드는 아-태, 일본리츠재간접펀드를 제외하고 모든 유형에서 그 수가 연평균 약 11%씩 눈에 띄게 늘어나고 있다. 이는 부동산펀드만이 가지고 있는 특징 중 하나로 부동산펀드에 대한 인식 부족과 엄격한 규제와 같은 시장 저해요인 때문에 공모보다는 사모에 더 매력적인 설정 요소가 발생하기 때문이다. 펀드 수 기준 2010년 10월초 부동산 사모펀드의 비중이 80.94%였으나 분기마다 그 비중이 꾸준히 늘더니 2013년 10월초에는 무려 88.20%에 도달했다.




           (3) 부동산 펀드 수익률 분석
 

부동산 펀드는 다른 유형의 펀드와는 달리 상환 시 건물 매각에 따른 부동산가격의 변동으로 수익률 변동이 심할 수 있으므로 상환수익률을 살펴보는 것이 의미를 가진다. 조사대상인 570개 상환된 국내 부동산 펀드 중 대출펀드(PF)는 480개로 압도적이다. 임대펀드와 개발펀드는 과거 펀드 수도 적었고, 설정된 펀드기간이 길기 때문에 상환된 펀드 수는 각각 85개, 5개에 불과했다. 그 중 가장 많은 308개 펀드가 5~10%의 수익률(연환산)을 기록했으며, -5~0% 55개, 0~5% 71개, 10~30% 83개 그 외 53개로 조사되었다. 정상적인 운용인 경우 대다수의 펀드가 5~10%의 수익률을 기록하면서 일반 채권에 비해 우수한 성과를 나타내고 있었다.

상과 상위 펀드는 아래와 같다.


      2. 부동산 펀드의 전망
 

부동산 시장의 전반적인 침체 분위기와는 달리 부동산 펀드 시장 규모는 지속적으로 증가해왔으며, 실물자산에 투자하는 비교적 변동성이 작은 투자 상품으로서 저금리 시대의 투자대안으로서 부동산 펀드가 주목 받고 있다. 최근 부동산시장에서의 최대관심사는 임대펀드로, 안정적 임대수익을 낼 수 있는 대형 오피스, 호텔, 마트 등을 주요 투자 대상으로 삼는다. 특히 운용사들은 서울 도심지의 건물을 펀드를 이용하여 투자 함으로써 임대 수익 및 매입 시 시세 차에 따른 자본 소득을 노리고 있다. 이렇게 국내 부동산 시장을 두고 펀드간의 매입 경쟁이 치열해지자 해외 부동산 투자에 대한 관심도 꾸준히 늘고 있다. 올해 미래에셋자산운용은 미국 시카고에 있는 오피스 타워를 2억 1,800만 달러에 매입했고 삼성SRA자산운용은 영국 런던에 있는 글로벌 로펌인 핀센트 메이슨스의 본사를 2억 1,500만 달러에 사들인 것이 그 예이다. 또한 최근 우정사업본부는 1,00억원 규모의 해외부동산 투자 펀드를 결성하기로 발표하기도 했다.

이처럼 저금리 시대에 올해 성적이 신통치 않은 주식이나 채권형 펀드에서 빠져나온 뭉칫돈이 부동산 펀드로 빠르게 유입되고 있다. 특히 연 ·기금 및 보험회사의 투자 확대가 최근 부동산 펀드 성장의 가장 큰 배경이며 높은 수익률에 몰리는 유동 자금의 성격상 부동산 펀드로의 자금유입은 당분간 지속될 전망이다. 하지만 높은 수익률에 현혹되어 한 지역에 집중 투자하는 것보다는 글로벌 분산 투자를 하는 것이 바람직하다. 또한 한 두개의 특정 물건이나 프로젝트에 투자하는 방식으로 운영되고 있어, 수익률의 안정성을 제고하고 위험을 줄이려면 펀드의 대형화와 장기화가 필요한 실정이다.

또한 각 기관과 보험사들이 주 투자대상인 사모펀드는 장기간 안정적인 수익률을 원하는 임대펀드와 궁합이 잘 맞는다. 또한 임대펀드인 경우 펀드의 설정기간도 비교적 길고 공모펀드에 부과되는 여러 규제를 피해 설정이 가능해 앞으로도 부동산 사모펀드는 공모펀드에 비해 압도적인 비율을 유지할 것으로 보인다.

한편 빠르게 성장하고 있는 부동산 펀드 시장의 가장 큰 수혜자는 부동산 펀드를 운용하는 자산운용사들이다. 그 중에서도 눈에 띄는 것은 ‘이지스자산운용’과 ‘하나다올자산운용’ 등과 같이 부동산 펀드를 전문적으로 설정하는 부동산 펀드 전문 운용사들이다. 그 동안 부동산 간접투자에 대한 전문인력이 외국에 비해 적어 부동산 펀드 시장 활성화가 저해되었다. 즉 지금까지 부동산 펀드 시장은 오래되었고 규모가 큰 종합 자산운용사들이 주도적이였다면 최근에는 부동산 투자에 이해도가 높은 부동산 전문 운용사들이 그 영역을 확대하고 있어 그 귀추가 주목된다.