국내 부동산 펀드의 특징

제   로   인
금융 연구소
이가연 박사

올해부터 자산운용업법이 시행되면서 실물투자에 대한 관심이 고조되고 있다. 그 중에서도 가장 인기를 끌고 있는 상품이 부동산 펀드이다.

부동산 펀드는 2004년 8월말 현재 8개 펀드 2,589억이 설정되어 있다. 부동산펀드를 운용하는 자산운용회사는 기존의 맵스운용, 한투운용, KTB운용에 이어 지난달에는 마이애셋운용이 350억 규모의 펀드를 새롭게 설정했다. 펀드수로는 현재 KTB운용이 3개펀드를 운용 중이며 맵스운용과 한투운용이 각각 2개펀드 마이애셋운용은1개펀드를 운용 중이다.운용규모면에서는 맵스운용이750억으로 가장 운용규모가 크다. 저금리의 현 경제상황에서 높은 목표수익률을 설정하고 있는 부동산 펀드는 매력적인 투자대안일 수 있지만 그만큼 위험이 높다는 점도 고려해야 할 것이다.

따라서, 투자자는 부동산 펀드에 대한 투자시 향후 경기를 고려한 사업성 분석과 위험분석을 철저히 고려하여 자산배분 차원에서 적절한 투자비중을 결정해야 할 것이다.

여기에서는 부동산관련 투자상품에 대한 종류와 역사, 부동산펀드의 특징 및 위험요소등에 대해 살펴보고자 한다.

1. 부동산 투자 상품의 일반적 특징 및 위험 요소

1) 국내 부동산관련 간접투자상품의 종류와 역사

□ 특징 : 다수의 투자자들로부터 투자자금을 모아 부동산을 취득, 개발. 관리처분하거나 부동산사업에 대출
또는 부동산 관련 증권에 투자하여 수익을 낸 후 이를 투자자에게 교부하여 주는 간접투자 임.

□ 종류 : 신탁형 부동산투자신탁을 비롯해 리츠(REITs)로 불리는 회사형 부동산투자회사, 최근 자산운용회
사에서 설정한 부동산펀드 등이 존재한다.

① 신탁형 부동산 투자신탁(혹은 계약형 부동산 투자신탁 ) : 금전신탁방식의 부동산 투자신탁
ㅇ이 상품은 신탁업법의 금전신탁 인가를 받아 투자자들로부터 금전을 신탁 받아 신탁자금을 부동산
자산에 운용한다.
ㅇ1998년 4월 1일 신탁업법시행령 제11조를 개정하여 금전신탁 자금을 "부동산의 매입 및 개발”에도
운용할 수 있도록 허용, 이후2000년 7월 24일 국민은행에서 아파트사업에 대출하는 형태의부동산
투자신탁상품을 판매
ㅇ주 수입원은 은행이 건설업체의 개발사업에 대출해주는 형태로 자금을 운용(프로젝트 파이낸싱)하
는 대출이자이다
ㅇ직접 부동산을 취득하지 않고 개발사업의 시행자에게 토지 매입비나 건설자금을 대출하는 대출형으
로만 운용하고 있어 부동산간접 투자의 본래 의미로 기능하지 못했다.
ㅇ은행은 부동산 투자신탁을 이용하여 기존 시행사에는 확정금리 대출을 해주고 시행사가 부도나면
그 책임은 투자자가 지도록 만들어 상대적으로 은행고유기능인 여신심사에 따른 위험 및 책임을 고
객에게 전가시키는 경향이 있었다.

② 부동산 자산과 관련된 자산유동화증권의 등장 1999년 1월 29일 제정된 주택저당채권 유동화 회
사법에 따라 주택저당 채권유동화 회사가 발행하는 주택저당증권(MBS : Mortgaged Backed
Securities) 등장

③ 회사형 부동산투자회사 : 리츠(REITs:Real Estate Investment Trusts)
o 2001년 3월 8일 제정된 부동산 투자회사법에 따라 등장한 상품으로 부동산 투자회사법에서 리츠회
사는 매년 수익의 90%이상을 배당해야 한다고 규정한다.
o 리츠는 일반 리츠와 구조조정 리츠
- 일반 리츠 : 빌딩, 주택, 상가 등을 매입, 관리하면서 발생하는 임대료가 수입의 주를 이룸
- 구조조정리츠(CR-REITs) : 기업구조조정용 부동산을 헐값에 매입한 뒤 되팔아 생기는 매매차익
이 수익의 큰 비중을 차지

④ 부동산 펀드
o 2003년 10월 간접투자자산운용업법 제정에 따라 투자자로부터 자금을 모아 부동산과 부동산관련 회
사의 주식에 운용하고 그 결과를 투자자에게 귀속시키는 간접투자행태를 의미한다
o 기존의 신탁겸영은행이 운용했던 부동산투자신탁과 비교할 때 기존 부동산 신탁은 운용기간이 대략
1년내외로 설정되어 있었으나 부동산펀드는 운용기간이 좀더 길어지고 (대략 2년~3년 6개월) 본래
의 부동산 투자기능을 적극적으로 담당할 수 있다는 점에서 차이가 있다.

[부동산 간접투자상품 의비교]

2) 국내 부동산 펀드의 수익구조 및 위험

① 투자대상의 분류

일반적으로 부동산 사업에 운용하는 비중이 60%이상인 경우를 부동산 펀드로 분류한다.

② 펀드 운용상의 위험분석

ㅇ 포트폴리오의 위험분산 효과가 존재

- 부동산 관련 자산과 기타유가증권(주식, 채권 등)간에는 상관관계가 적으므로 분산투자효과를 기대
할 수 있다.
- 포트폴리오 내의 부동산 관련 자산 내에서의 분산효과, 부동산 및 관련 증권 (ABS, REITs)의 분산
효과도 기대할 수 있다.

ㅇ 펀드 내 차입으로 인한 레버리지 위험

③ 투자대상별 위험

부동산 관련 투자에 대한 위험은 프로젝트 파이낸싱, 개발사업투자, 임대사업 등에 따라서 그 종류가 다르
다.

④ 프로젝트 파이낸싱의 위험 및 대처방안

프로젝트 파이낸싱의 위험은 크게 비재무적 위험과 재무적 위험으로 구분될 수 있다.

[부동산 프로젝트 금융의 주요 위험 및 대처방안]

3) 성과평가방법

① 미국의 경우에는 부동산펀드 지수가 존재하여 이를 벤치마크로 활용한다.

ㅇ 미국 펀드시장에서는 일반적으로 회사형 펀드(REITs)의 경우에는 NAREITs(National Associated
REITs) 지수를 벤치마크지수로 사용하고 있고 계약형 펀드(대안투자(Alternative Investment))에
대해서 내부 목표수익률을 벤치마크로 사용한다.

예) 미국시장에서의 CalPERs연기금에서는 다양한 REIT일 경우에는 최소한의 실질이자율에 5%를 초과한
값으로 하하거나 혹은 NAREITs 지수를 벤치마크로 한다. 대안투자로 되어있는 부동산펀드일 경우라
면 Wilshire 2500+ 500bp (5%)를 사용한다.

② 국내 시장에서는 아직까지 부동산 펀드지수가 없으므로 성과평가시 적용할 수 있는 벤치마크로 기회 비용
의 성격을 갖는 지수를 활용할 수 있다.

(출처 : www.funddoctor.co.kr)