- 올 들어 해외부동산 투자펀드 설정 크게 늘어 -

부동산 광풍이 한반도를 휩쓸고 있는 가운데 지난 2004년 세간의 관심을 모으며 탄생한 부동산 펀드들이 속속 상환되고 있다. 부동산펀드는 첫 펀드가 출시된 이래 2년여가 지난 11월27일 현재 총 229개 6조1,635억 원이 설정돼 있다. 그 사이 상환된 펀드는 모두 55개, 이중 공모펀드는 27개로 사모와 유사한 수준이었다. 우선 부동산 펀드의 특성을 다시 살펴보고 최근 설정경향, 상환된 부동산 펀드들의 성과를 살펴본다.[편집자註]

1. 부동산 펀드의 종류 및 투자위험

부동산 펀드는 대출형(Project Financing), 임대형, 경공매형, 직접개발형 등 네 가지로 나눌 수 있다.

부동산 펀드의 대다수를 차지하고 있는 대출형 부동산펀드는 아파트, 상가, 오피스텔 등을 신축하거나 리모델링하는 부동산 개발회사에 필요한 자금을 대여한 뒤 미리 정한 안정적인 대출이자를 지급받는 것을 목적으로 하는 Project Financing 방식의 펀드이다. 임대형 부동산 펀드는 업무용 또는 상업용 부동산(오피스빌딩,상가 등)을 매입하고 임대하여 지속적인 임대수입과 향후 부동산 자산가치의 증가를 목적으로 하는 Buy & Lease방식이다.

경공매형 부동산 펀드는 법원이 실시하는 경매 또는 자산관리공사 및 은행이 실시하는 공매를 통해 주로 업무용이나 상업용 부동산을 저가에 매입한 후 임대하거나 매각함으로써 임대수익과 시세차익을 노리는 것을 목적으로 하는 펀드이다.

마지막으로 직접개발형 부동산 펀드는 펀드가 시행사로 직접 개발에 참여 분양이나 임대를 통해 개발이익을 얻는 Develop 방식의 펀드로 다른 유형들에 비해 사업위험도가 크고 투자기간이 길기 때문에 운용사들이 출시를 꺼리고 있다.

부동산 펀드 역시 위험이 존재하는데 공통된 위험으로는 부동산에 관한 정부정책의 변화 및 이에 따른 시장의 변화를 들 수 있다. 대출형 부동산펀드의 경우 시행자가 사업부지를 담보로 제공하며, 시공사 또한 지급보증을 서지만 부동산경기가 크게 위축될 경우 시공사의 지급보증능력이 약화되거나 담보가치가 급락할 위험이 있다. 따라서 투자자는 시공사의 신용등급과 사업부지 확보, 인허가 및 분양과 관련된 위험을 살필 필요가 있다. 실제 토지확보에 실패하여 펀드가 조기상환된 경우도 있다.

임대형부동산펀드의 경우 경기 침체 시에는 공실률의 증가로 인해 펀드 수익률이 감소할 가능성이 있고, 특히 펀드 만기 시에 부동산 가격의 하락으로 인해 자산손실을 입을 수도 있다.

경공매형 부동산 펀드의 경우 투자대상이 미리 정해진 것인 아닌 Blind방식으로 저평가 부동산 매입을 통해 수익을 실현하는 가치투자 방식이다. 따라서 운용인력이 전문성을 확보하고 있는지, 운용체계는 적합하고 투명한지를 살펴야 한다.

만일 경매시장이 위축된다면 경매물건을 미확보로 인한 펀드 수익률감소가 발생할 수 있다. 그 외 경매물건을 둘러싼 법적 문제 처리에 비용과 시간이 들며, 펀드 만기이전 보유 부동산을 처분해야 하는 유동성 확보 문제 등을 지니고 있다.

펀드의 적정규모도 문제인데 펀드규모가 너무 크면 물건을 편입시까지 유휴자금이 많아져 수익률이 떨어지게 되며, 너무 작으면 소수의 물건에 집중 투자하게 되어 위험이 커진다. 실제로 큰 규모의 경공매형 부동산펀드를 설정한 운용사가 투자자산을 확보하지 못해 상당기간 곤란을 겪기도 하였다.

2. 부동산 펀드의 설정 경향

설정된 부동산 펀드의 유형은 국내투자형의 경우 투자위험이 큰 개발형, 임대형보다 개발사업에 자금을 대출하여주는 대출형 펀드가 대부분을 차지하고 있다. 248개 국내투자 부동산 펀드 중 임대형 37개, 개발형 2개였던 반면 대출형은 209개에 달했다.

최근에는 해외투자형이 눈에 띄게 늘어났다. 올해 설정된 부동산 펀드 130개 가운데 해외투자형은 25개. 아직 국내투자형이 대다수를 차지하고 있지만 해외부동산 투자형 36개 가운데 25개가 올해 설정된 점은 눈 여겨 볼 대목이다.

부동산 펀드가 출시된 지 2년여 만에 5조원이 넘는 자금이 몰리는 인기에 힘입어 상품성 있는 오피스 빌딩의 매매가 완료되어 국내투자 물건의 부족현상이 벌어지고 있다. 그 결과 해외투자형에 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다고 볼 수 있다. 또 해외부동산 펀드는 상장된 외국 리츠(REITs)에 재투자하거나 상장된 부동산개발회사 주식에 투자하는 형태가 대부분이기 때문에 상대적으로 뛰어난 환금성과 높은 수익률로 국내투자자들에게 크게 인기를 얻고 있다.

11월 27일 현재 맥쿼리IMM운용의 맥쿼리IMM 글로벌리츠재간접클래스 A와 한화운용의 Japan REITs 재간접 1는 연초 이후 각각 23.96%, 14.38%의 고수익을 올리고 있다. 이에 비해 국내투자 부동산 임대형 펀드는 연초 이후 평균 9.13%의 수익률을 올리고 있다. 해외부동산펀드의 투자지역도 기존의 중국과 동남아에서 벗어나서 미국, 두바이, 카자흐스탄 등으로 확대되고 있다.

해외투자형의 인기는 투자자금의 증가를 통해 확인할 수 있다. 부동산펀드의 총 설정액이 2006년 초 3조9,300억에서 6조1,600억으로 57% 증가한데 비해, 해외투자형은 3,700억에서 1조3,600억으로 266%로 급증하였다. 그 외에 최근 부동산펀드의 눈에 띄는 특징은 공모형 펀드의 출시가 줄어들었다는 것이다.

2006년 이전 출시된 국내투자 공모와 사모펀드의 비중이 48 對 52였던 반면 2006년 이후의 비중은 24 對 76으로 사모펀드의 비중이 크게 높아진 실정이다. 공모펀드의 경우 사모펀드에 비해 회계감사 등 규제가 많은 반면, 성과보수가 인정되지 않는데다가 투자대상 물건은 한정돼 있기 때문으로 보인다.

3. 부동산 펀드 상환현황 분석

부동산펀드는 중도 운용수익률보다 상환수익률을 살펴보는 것이 보다 정확하다. 이는 펀드 청산 시 추가수익을 올리거나 손실을 입을 수 있기 때문이다. 즉, 대출형 펀드는 조기상환 시 상환수수료를 추가배당하며, 임대형 펀드는 임대료 수입 외에 건물 매각 시 양도차익의 일정부분을 투자자에게 지급하며 만기 시에 부동산가격 하락에 따라 손실을 입을 수도 있다.

따라서 상환일에 수익률 변동을 보이는 경우가 있으므로 부동산펀드의 경우 이미 상환이 이루어진 펀드들의 최종수익률을 살펴보는 것이 정확한 의미를 가진다.

공모 부동산펀드는 2년여 동안 총 115개가 설정됐으나 27개가 상환되고 현재 88개(3조276억원)가 운용 중이다. 상환된 공모 부동산펀드 27개 가운데 1년 이상 운용된 펀드는 14개(상환 당시 설정액 3,873억원)로 집계됐다.

공모펀드로서 임대형과 개발형은 위험성이 큰데다 투자기간이 3년 이상으로 길기 때문에 그리 많은 펀드가 만들어지지 못했다. 때문에 상환된 펀드들은 대부분 PF형, 즉 대출형이다. 이 펀드들의 상환수익률은 연환산7%대가 대다수인 가운데 연평균 최저 연6.17%에서 최고 연10.39%를 기록했다.

상환된 사모펀드 17개(1년이상 운용) 가운데는 개발형과 임대형이 각각 1개씩 존재했다. 상환된 대출형 부동산 사모펀드의 연환산 수익률은 공모펀드와 유사한 분포를 보이고 있다. 연 7%대가 가장 많았고 최저 연 6.31%, 최고 연 8.71%였던 것으로 조사됐다. 투자기간 동안 채권펀드 수익률이 연 4~5%였던 점을 감안하면 이보다 2~3%포인트 가량 높은 수익률로 대출형 부동산펀드는 채권펀드의 대안상품으로 자기 역할을 다했다고 볼 수 있다.

그러나 개발형으로 상환된 KB운용의 웰스코리아 사모부동산 2 (운용기간 597일)는 -2.33%(연 -1.43%)의 누적손실을 기록한 반면, 임대형으로 상환된 골든브릿지 특별자산 3(운용기간 561일)은 무려 85.76%(연 49.62%)의 수익을 낸 것으로 나타났다.

웰스코리아는 물류센터 신축공사에 투자했으나 공사 중 붕괴사고로 투자자금을 중도에 회수한 케이스이고, 골든브릿지 펀드는 임대건물 매각차익으로 높은 수익률을 달성한 것으로 조사됐다.
[제로인 고영호 : www.funddoctor.co.kr]