<부동산 펀드 현황과 전망>

제로인 펀드평가팀       2007.02.08

1. 부동산 펀드 설정 현황

지난 2004년 6월이후 설정됐던 부동산 펀드의 유형은 투자위험이 큰 개발형, 임대형보다 개발사업에 자금을 대출하여주는 PF형 펀드가 대부분을 차지하고 있다. 1월29일 현재까지 만들어진 396개 13조8천억원의 부동산 관련펀드를 조사한 결과,  PF형(특별자산 포함)이 306개(77%), 8조764억원(58%)으로 압도적 다수를 차지했다. 해외부동산펀드 투자형이 40개 4조3,694억원, 개발형은 3건(448억원), 국내임대형이 47건(1조3,408억원)에 달했으나 개발형은 3건(448억원)에 불과했던 것으로 집계됐다.

<표1 부동산 펀드의 현황>  

도중에 상환된 펀드를 제하고 현존하는 펀드만을 보면, 해외부동산(제로인기준 임대형) 펀드가 4조3,672억원으로 전체 9조9,963억원의 44%를 차지해 비중이 가장 높았다. 역대 설정된 전체 부동산관련 펀드 중 해외부동산형이 32%인 것을 감안하면 해외부동산형이 최근 들어 크게 늘어났음을 짐작할 수 있다.  다음으로 PF형이 2조9,454억원(29%), 특별자산PF형이 1조3,441억원(13%)으로 PF형이 전체의 42%로 해외부동산펀드 투자형 다음으로 많은 것으로 나타났다. 국내임대형 또한 현존하는 펀드만 1조3,408억원으로 전체의 13%를 차지

2. 부동산 펀드 설정 추이

<표2 분기별 부동산 펀드의 설정 현황>
 

펀드수의 변화만 놓고 보면, 특별자산 PF펀드만 제외하고 지속적인 증가추세를 보이고 있다. 다만, 공모와 사모펀드간 추세변화는 국내임대형과 PF형에서 목격된다. 공모펀드의 경우 지난 2006년 1월초를 정점으로 국내임대형과 PF형이 정체 내지 감소추세를 보였다. 특별자산펀드로서 PF형은 2006년 10월 초 이후 감소추세다. 해외부동산펀드 투자형은 06년 초 이후 급속한 증가속도를 보이고 있다.
설정액 기준 부동산 관련 펀드들의 설정추이도 설정 펀드수로 본 모습과 대동소이하다.

<표3 분기별 부동산 펀드의 설정액 변동 현황>

임대 부동산 펀드의 경우 2005년에 비해 2006년 설정액이 증가세를 보였지만 그 내용을 뜯어보면 공모는 정체된 반면 사모 위주로만 증가하는 모습을 보였다.
PF/부동산형의 경우 꾸준한 증가세를 보인 사모에 비해 공모는 2005년 7월초 이후 정체된 모습을 보이다가 2006년 들어 감소세로 돌아섰다.
특별자산 PF의 경우 꾸준한 증가세를 보이다가 2006년 10월초 급격한 증가를 보이다가 현재는 감소추세로 돌아섰다.
2006년 공모 해외부동산의 증가는 가장 눈에 띄는 부분이다. 1월초 설정액이 3,355억원에서 1년만인 올해초 2조7,700억원으로 급증했다.

<표4 부동산 펀드의 설정액 증감추이>

공사모를 분리해 살펴보면 해외부동산투자형과 특별자산 PF형을 제외할 경우, 공모부동산 펀드는 지난해 초부터 감소추세로 돌아섰음을 알 수 있다. 바꿔 말하면 공모펀드는 특별자산PF형과 해외부동산투자형만 증가했다는 말이다.
오히려 사모펀드의 경우, 특별자산 PF형과 해외부동산투자형을 제외하고 꾸준한 증가세를 지속하고 있다.

<그림1 공모 부동산 펀드의 분기별 설정액 현황>

가. 공모 부동산관련 펀드 분석

공모펀드 변화를 살펴보면 앞서 언급한 것처럼 해외부동산펀드의 성장이 눈에 띈다.
공모 해외부동산펀드는 상장된 외국 리츠(REITs)에 재투자하거나 상장된 부동산개발회사 주식에 투자하는 형태가 대부분이기 때문에 상대적으로 뛰어난 환금성과 높은 수익률로 국내투자자들에게 크게 인기를 얻고 있다.

2005년 4월 101얼에 불과했던 설정액이 2007년 1월 29일 현재 4조1684억으로 급증하였다.(펀드수 1개⇒31개) 특히 2006년 4월 이후부터 급증하는 모습을 보였다. 설정액 기준으로 2006년 1월 초 3천3백억원에서 2007년 1월 29일 현재 4조1684억으로  11배나 증가한 모습을 보여주고 있다.

특히 이러한 증가세는 최근에 두드러져 2006년 4분기에 총 1조7천억이 증가한대 비해 2007년 1월 한달간 1조4천억 가까이 증가하여 지난 분기별 증가액에 맞먹는 높은 신장세를 보였다.

그외 특별자산 PF의 증가가 눈에 띈다. 2006년 2분기와 2007년 1월을 제외하곤 증가세를보였다. 특히, 산은운용이 설정한 펀드가 운용중인 38개 펀드 중 26개를(설정액 비중 41%), 해지된 29개 펀드 중 20개(설정액비중 59%)를 차지하고 있으며 해지된 산은운용 특별자산 PF펀드의 평균운용일수는 267일로 채 1년이 안 되는 것으로 나타났다.

산은운용에서 설정하는 대부분의 PF형 특별자산 펀드는 ABS를 바탕으로 특정금전신탁을 만들고 이 특금의 수익권을 대상자산으로 하는 펀드를 설정한 것으로 보인다. 해지된 펀드들은 모두 PF형 특별자산으로 분류되었으나, 최근에 설정된 이러한 펀드들은 장기미분류(제로인 기준)로 잡혀 PF형 특별자산의 통계에서 누락되었으므로 그 증가세는 더 클 것으로 추정된다.

펀드 수와 설정액의 변동을 살펴보면 최근 들어 공모 PF나 공모 임대형 펀드의 설정이 뜸한 것을 알 수 있다. 특히 2006년 들어서 관련시장은 급속히 냉각되어 설정액이 감소하는 등의 모습을 보이고 있다.
공모 PF형의 감소는 부동산 펀드의 인기 상승으로 인하여 상품성 있는 오피스 빌딩의 매매가 완료되어 국내투자물건이 부족하기 때문으로 보인다. 공모 임대형 펀드의 경우 투자기간이 길고 위험이 큰 특성 때문에 운용사들이 신규설정을 꺼리는 것도 감소세의 원인으로 보인다.

<그림2 사모 부동산 펀드의 분기별 설정액 현황>

나. 사모 부동산관련 펀드 분석

사모펀드의 분기별 설정현황을 살펴보면 사모 임대/부동산과 사모 PF/부동산의 증가가 눈에 띈다. 특히 2006년 공모 임대/부동산이나 공모 PF/부동산이 정체되거나 설정액이 줄어드는 상황에서 사모 임대/부동산과 사모 PF/부동산은 연 평균 설정액 각각 749억, 3290억 증가하였다.

이는 투자대상 물건은 한정돼 있는 상태에서 회계감사 등의 규제가 있는 공모펀드에 비해 성과보수가 인정되는 사모펀드를 설정하는 것이 운용사에게 이익이 되기 때문으로 보인다. 게다가 법인의 경우 세제상의 혜택을 보기 위해 임대형 펀드 형태로 투자하는 경우가 늘고 있는 것도 한 이유로 보인다. 이러한 사모 임대형과 PF형의 증가세는 결국 향후 부동산 경기 전망에 따라 그 양상을 달리할 것으로 예상된다.

종합하여 보면 개발형 및 임대형의 경우 투자기간이 장기이며 위험이 높기 때문에 운용사들이 출시를 꺼려서 공•사모 모두 설정이 부진한 상황이다. 이에 비해 해외부동산형은 2006년 이후 폭발적 증가세를 보이고 있으며, 이러한 추세는 최근까지 지속되고 있다. PF형은 규제가 덜한 사모에 집중되어 공급되고 있는 실정이며, 특별자산 PF형은 산은운용을 중심으로 한 증가세가 눈에 띈다.

3. 상환된 부동산 관련 펀드 수익률 분석

부동산펀드는 중도 운용수익률보다 상환수익률을 살펴보는 것이 보다 정확하다. 이는 펀드 청산 시 추가수익을 올리거나 손실을 입을 수 있기 때문이다. 즉, 대출형 펀드는 조기상환 시 상환수수료를 추가배당하며, 임대형 펀드는 임대료 수입 외에 건물 매각 시 양도차익의 일정부분을 투자자에게 지급하며 만기 시에 부동산가격 하락에 따라 손실을 입을 수도 있다. 따라서 상환일에 수익률 변동을 보이는 경우가 있으므로 부동산펀드의 경우 이미 상환이 이루어진 펀드들의 최종수익률을 살펴보는 것이 정확한 의미를 가진다.

공모펀드로서 임대형과 개발형은 위험성이 큰데다 투자기간이 3년 이상으로 길기 때문에 그리 많은 펀드가 만들어지지 못했다. 때문에 상환된 펀드들은 대부분 PF형이다. 이 펀드들의 상환수익률은 연환산 7%대가 대다수인 가운데 정상적인 운용이 이루어진 펀드의 경우 최저 1.02%에서 16.00%에 이르렀다. 일반적인 채권펀드에 비해 1~3% 초과하는 수익률을 올린 PF형은 채권펀드의 대체투자자산으로서의 소임을 잘 수행한 것으로 보인다.

정상적인 운용이 이루어지지 않은 펀드들로 KB운용의 개발형 펀드는 물류센터 신축공사에 투자했으나 공사 중 붕괴사고로 투자자금을 중도에 회수한 케이스이고, 높은 수익률을 올린 임대형 펀드들은 임대건물 매각차익으로 인한 것으로 조사되었다. 그외 이상수익률을 보인 펀드들은 토지매입이 안되거나 부동산입찰에서 떨어지거나 시행사의 계약위반으로 인한 조기청산, 회계처리상의 문제 등이 있는 것으로 판명되었다.

 

<표5 상환 부동산펀드의 연환산 누적수익률 현황-상위펀드>

<표6 상환 부동산펀드의 연환산 누적수익률 현황-하위펀드>

4. 부동산 펀드 전망

최근 공모시장에서의 최대관심사는 공모 임대/재간접(해외 REITs펀드) 펀드로, 국제적인 상업용 부동산 호경기와 글로벌 유동 자금이 유입으로 높은 수익률을 기록하고 있다. 높은 수익률에 몰리는 유동 자금의 성격을 감안할 때 해외부동산펀드로의 자금유입은 당분간 지속될 전망이다. 더욱이 해외운용사가 현지에서 만든 역외 부동산펀드의 국내 판매가 허용될 것으로 알려져 투자자들의 관심을 끌고 있다. 다만, 지난 3년간 세계적으로 부동산 가격이 오른 점과 미국의 주택 경기가 침체되고 있는 점은 불안 요소이다. 따라서 높은 수익률에 현혹되어 한 지역에 집중 투자하는 것보다는 글로벌 분산 투자하는 것이 바람직할 것이다.

반면 국내시장에선 상품성있는 물건이 소진되어 신규 설정되는 PF형 펀드의 설정이 부진한 실정이다. 게다가 정부의 강력한 부동산정책의 결과 지방 부동산 분양시장의 냉각됨에 따라 이를 물건으로 한 펀드가 저조한 수익률을 기록하는 등 고전을 겪어왔다. 결국 부동산 펀드도 부동산 경기의 영향을 직접적으로 받는 것이다.

이런 상황에서 정부가 공공부분 주택건설과 관련 부동산 펀드를 통해 자금을 끌어들이기로 함에 따라 기대감이 조성되고 있다. 정부가 공공부문 부동산 펀드의 연 수익률을 국고채 5년물과 10년물 금리수준으로 보장할 방침인 바, 기대수익률은 6%대가 될 것으로 전망된다. 따라서 기존의 PF형 펀드의 상환수익률이 7%대인 것을 감안하면 기대수익률 수준이 높은 공모펀드로 자금을 모이긴 어렵겠지만 장기간 안정적인 수익률을 원하는 사모펀드의 입장에선 매력적인 투자대안이 될 것이다. 따라서 사모 PF/부동산은 더욱 확대되어 갈 것으로 보인다. 개발형이나 임대형 펀드의 경우 펀드의 설정 기간도 비교적 장기인데다가 위험도 높으므로 공모 펀드에 부과되는 여러 규제를 피해 성과보수가 인정되는 사모 쪽에 집중될 것으로 예상된다.